USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: BREVÍSSIMO APONTAMENTO

Entre os anos de 2017 e 2021 prestei serviços ao município de São Miguel do Gostoso, localizado no litoral norte do Rio Grande do Norte, onde estabeleci um escritório de advocacia. Por ser uma cidade em plena expansão turística, há uma grande procura por imóveis, os quais - em sua grande maioria- não possuem matrículas registradas em Cartórios/Tabelionatos.

Assim sendo, uma das demandas dos clientes – maior parte estrangeiros e pessoas de outros lugares do Brasil - era a busca pela regularização de seu imóvel, através da usucapião, objetivando uma maior segurança jurídica, ou seja, a aquisição do direito real sobre o qual foi exercida a posse.

De origem latina, a expressão usucapião é formada pela junção dos termos usus e capere, que significa tomada, aquisição, captação pelo uso. Ou seja, a usucapião é um modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pelo exercício da posse prolongada no tempo, observados requisitos legais específicos[1].

Sem ter muita intimidade com a referida matéria, foi imprescindível estudar os dispositivos do Código de Processo Civil (NCPC/2015) que introduziu no ordenamento jurídico brasileiro a possibilidade de reconhecimento de qualquer espécie de bem imóvel pela via extrajudicial -no Registro de Imóveis Competente, bem como a análise do Provimento n.º 65, de 14 de dezembro de 2017, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que regulamentou o procedimento da usucapião extrajudicial perante o Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis.

Partindo para a parte prática, também é necessário a obtenção do check-list - emitidos pelo Cartório - dos documentos necessários, primeiramente para a expedição da Ata Notarial[2], e posteriormente para a usucapião em si. Ato contínuo, é preciso uma nova reunião com o cliente, para esclarecer cada item do check-list e deixar ajustado quais são os documentos que serão fornecidos pelo próprio usucapiendo – ex: justo título, documentos pessoais e demais documentos que demonstrem a origem, a continuidade a natureza e o tempo da posse – e quais são os documentos a serem obtidos pelo próprio advogado ou diligências realizadas por este -: ex: certidões e declaração dos confinantes.

Partindo para a parte prática, também é necessário a obtenção do check-list - emitidos pelo Cartório - dos documentos necessários, primeiramente para a expedição da Ata Notarial[2], e posteriormente para a usucapião em si.

É mister deixar claro que além dos documentos relacionados, outros poderão ser exigidos no curso do processo. Por isso, levando-se em consideração o princípio da boa-fé que deve nortear a relação entre advogado e cliente, é sugestivo que os honorários advocatícios sejam pagos/cobrados de acordo com o desenrolar do procedimento, haja vista que pode faltar algum documento que não seja possível de se conseguir, como por exemplo a declaração de anuência de algum dos confinantes tabulares ou de fato, ou até mesmo a prova da cadeia sucessória sobre a ocupação do imóvel.

Caso ocorra algum dos imprevistos que não possam ser sanado no âmbito da usucapião extrajudicial, e houver os requisitos mínimos para enfrentar a longa ação judicial – que dura entre 03 e 04 anos -, recomenda-se judicializar. Aliás, ressalte-se que a decisão do oficial que rejeita ou acolhe o pedido de usucapião é meramente administrativa, não fazendo coisa julgada. Sendo assim, o requerente que teve seu pedido rejeitado, ou ainda que no curso do procedimento extrajudicial, pode ajuizar ação judicial para discutir o direito pleiteado.

Porém, nada mais gratificante do que prestar o seu serviço e deixar o cliente satisfeito, com o seu direito – erga omnes - assegurado e, principalmente, num lapso temporal razoável – duração em média de 1 ano, a depender do Cartório. Lembrando que os efeitos da decisão retroagem, mas os do registro não.

Natal, 03 de dezembro de 2022.

MARCOS LACERDA ALMEIDA FILHO

OAB/RN 8009

[1] Bocazar, Ana Clara Amaral Arantes. Usucapião extrajudicial, Leme (SP): JH Mizuno, 2018, p.17. [2] Martha El Debs (2016, p.89) conceitua ata notarial como “a narrativa objetiva de fato, verificado ou presenciado pelo notário, sem seu juízo de valor” in Ata Notarial e seus reflexos no Novo Código de Processi Civil, Juspodivm, 2016, p.89.